Zakończenie budowy w Olsztynie - zawiadomienie, odbiór domu
Budowa dobiegła końca? Zanim się wprowadzisz, musisz dopełnić formalności w nadzorze budowlanym. Sprawdź jak złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie w Olsztynie.
Zawiadomienie czy pozwolenie na użytkowanie?
Po zakończeniu budowy masz dwie możliwości w zależności od rodzaju obiektu:
| Rodzaj budynku | Co potrzebujesz? |
|---|---|
| Dom jednorodzinny | Zawiadomienie (milcząca zgoda po 14 dniach) |
| Budynek gospodarczy | Zawiadomienie |
| Budynek wielorodzinny | Pozwolenie na użytkowanie |
| Budynek użyteczności publicznej | Pozwolenie na użytkowanie |
| Zakład pracy, obiekt handlowy | Pozwolenie na użytkowanie |
| Obiekt z odstępstwami od projektu | Pozwolenie na użytkowanie |
Różnica: Zawiadomienie = milcząca zgoda (bez kontroli). Pozwolenie = kontrola PINB przed wydaniem decyzji.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy
Zawiadomienie składasz dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych i gospodarczych budowanych na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
Procedura milczącej zgody:
- Składasz zawiadomienie z kompletem dokumentów
- PINB ma 14 dni na wniesienie sprzeciwu
- Brak sprzeciwu = możesz użytkować budynek
Kiedy PINB wnosi sprzeciw:
- Niekompletna dokumentacja
- Budowa niezgodna z projektem
- Brak wymaganych protokołów odbioru
Możesz poprosić o zaświadczenie:
Po upływie 14 dni możesz wystąpić o zaświadczenie o braku sprzeciwu - przydatne do banku (zakończenie kredytu) i do meldunku.
Od 2024: Dla domów do 70 m² budowanych na zgłoszenie nie musisz nawet składać zawiadomienia o zakończeniu budowy!
Pozwolenie na użytkowanie
Pozwolenie na użytkowanie wymagane jest dla większych i bardziej skomplikowanych obiektów.
Kiedy pozwolenie jest obowiązkowe:
- Budynki wielorodzinne (bloki, kamienice)
- Budynki użyteczności publicznej (szkoły, urzędy, szpitale)
- Budynki handlowe i usługowe
- Zakłady pracy, hale produkcyjne
- Obiekty, gdzie wystąpiły odstępstwa od projektu
- Budynki, które chcesz użytkować przed zakończeniem wszystkich robót
Procedura:
- Złóż wniosek o pozwolenie na użytkowanie
- PINB przeprowadza kontrolę budynku
- Kontrola w ciągu 21 dni od złożenia wniosku
- PINB wydaje decyzję o pozwoleniu na użytkowanie
Co sprawdza kontrola PINB:
- Zgodność z projektem budowlanym
- Kompletność dokumentacji
- Wykonanie przyłączy i instalacji
- Bezpieczeństwo konstrukcji
Wymagane dokumenty
Dokumenty do zawiadomienia/wniosku:
| Dokument | Uwagi |
|---|---|
| Dziennik budowy | Oryginał z wpisami kierownika budowy |
| Oświadczenie kierownika budowy | O zgodności wykonania z projektem i przepisami |
| Oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych | Jeśli eksploatacja wymaga takiego zagospodarowania |
| Protokoły odbioru instalacji | Elektryka, gaz, wentylacja, kominy |
| Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza | Wykonana przez geodetę |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej | Obowiązkowe od 2023 r. |
| Dokumentacja fotograficzna | Zalecana, szczególnie przy etapach ukrytych |
Protokoły szczegółowe:
- Protokół kominiarski - sprawność przewodów kominowych i wentylacyjnych
- Protokół instalacji elektrycznej - pomiary ochrony przeciwporażeniowej
- Protokół instalacji gazowej - próba szczelności
- Protokół przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego
Ważne: Świadectwo energetyczne jest OBOWIĄZKOWE. Bez niego nie możesz zakończyć budowy ani sprzedać/wynająć nieruchomości.
Procedura zakończenia budowy krok po kroku
Etap 1: Zakończenie robót budowlanych
- Upewnij się, że budowa jest zgodna z projektem
- Wszystkie instalacje wykonane i odebrane
- Kierownik budowy dokonuje ostatniego wpisu w dzienniku
Etap 2: Skompletowanie dokumentacji
- Zamów inwentaryzację geodezyjną u geodety
- Uzyskaj protokoły odbioru wszystkich instalacji
- Zamów świadectwo energetyczne u certyfikowanego audytora
- Odbierz protokół kominiarski
Etap 3: Złożenie zawiadomienia/wniosku
- Wypełnij formularz zawiadomienia lub wniosku
- Dołącz wszystkie dokumenty
- Złóż w PINB osobiście, pocztą lub przez e-Budownictwo
Etap 4: Oczekiwanie
- Zawiadomienie: 14 dni na ewentualny sprzeciw
- Pozwolenie: kontrola w ciągu 21 dni + wydanie decyzji
Etap 5: Użytkowanie
- Po upływie terminu (zawiadomienie) lub otrzymaniu decyzji (pozwolenie)
- Możesz się zameldować i wprowadzić
Gdzie złożyć zawiadomienie w Olsztynie?
Zawiadomienie o zakończeniu budowy lub wniosek o pozwolenie na użytkowanie składa się w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (PINB):
Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla miasta Olsztyna
ul. Dąbrowszczaków 41
10-509 Olsztyn
- Telefon: 89 534 94 00
- E-mail: pinb@miastoolsztyn.pinb.gov.pl
- Strona: https://pinb.olsztyn.eu
- Godziny: pn: 8:00-18:00, wt-czw: 7:30-14:00, pt: nieczynne dla interesantów
Sposoby złożenia:
- Osobiście - w siedzibie PINB
- Pocztą - listem poleconym
- Elektronicznie - przez portal e-Budownictwo
Portal e-Budownictwo:
- Wejdź na e-budownictwo.gunb.gov.pl
- Zaloguj się Profilem Zaufanym
- Wybierz "Zawiadomienie o zakończeniu budowy"
- Wypełnij formularz i załącz skany dokumentów
- Podpisz i wyślij
Kontrola PINB - co sprawdzają?
Kontrola jest obowiązkowa przy pozwoleniu na użytkowanie. Przy zawiadomieniu - tylko jeśli PINB ma wątpliwości.
Co sprawdza inspektor:
- Zgodność z projektem - wymiary, usytuowanie, materiały
- Kompletność robót - czy budowa jest rzeczywiście zakończona
- Instalacje - czy są wykonane i odebrane
- Dokumentacja - czy jest kompletna
- Bezpieczeństwo - czy budynek nadaje się do użytkowania
Najczęstsze problemy wykrywane podczas kontroli:
- Odstępstwa od projektu (np. zmiana wielkości okien)
- Brak protokołów odbioru instalacji
- Niekompletny dziennik budowy
- Brak inwentaryzacji geodezyjnej
Co jeśli są nieprawidłowości:
- Drobne: PINB wzywa do uzupełnienia dokumentacji
- Istotne odstępstwa: Nakaz doprowadzenia do stanu zgodnego z projektem
- Samowola: Postępowanie legalizacyjne
Uwaga: Użytkowanie budynku bez wymaganych formalności to samowola budowlana. Grozi kara do 10 000 zł i nakaz opuszczenia budynku!
Dokumenty i linki
Często zadawane pytania
Zawiadomienie: 14 dni na ewentualny sprzeciw (milcząca zgoda). Pozwolenie na użytkowanie: kontrola w ciągu 21 dni + wydanie decyzji (ok. 30 dni łącznie).
NIE. Użytkowanie budynku bez zawiadomienia/pozwolenia to samowola budowlana. Grozi kara finansowa i nakaz opuszczenia budynku.
Dla domu jednorodzinnego: 400-800 zł. Dla mieszkania: 200-400 zł. Wykonuje certyfikowany audytor energetyczny.
Otrzymasz pismo z wykazem braków lub nieprawidłowości. Musisz je uzupełnić/naprawić i złożyć zawiadomienie ponownie.
Nie jest obowiązkowe, ale zalecane. Kierownik zna szczegóły budowy i może wyjaśnić ewentualne wątpliwości inspektora.
Tak, możesz uzyskać pozwolenie na użytkowanie części budynku, jeśli jest ona samodzielna i bezpieczna. Wymaga osobnego wniosku.
Od 2024 r. domy do 70 m² budowane na zgłoszenie (bez kierownika budowy) nie wymagają zawiadomienia o zakończeniu budowy. Możesz się wprowadzić od razu po zakończeniu robót.
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725) - art. 54-59
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki